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Sanierung denkmal­geschützter Gebäude

Mit dem Team von PZ- AKUSTIKDECKEN Gesellschaft mit beschränkter Haftung aus Frankfurt am Main Baumaßnahmen mit Auflagen realisieren

Denkmalschutz

Eine Immobilie wird dann zu einem Denkmal erklärt, wenn die Erhaltung im Interesse der Allgemeinheit liegt. Je nach Bundes­land können die Kriterien dafür aber variieren, da die jeweiligen Regelungen nicht allgemein gelten. Bevor Ihr denkmal­geschütztes Haus saniert werden kann, muss eine Genehmigung der Behörden einge­fordert werden. Erst nach Zustimmung durch das Amt dürfen bestimmte Bau­maßnahmen durchgeführt werden. Selbst bei kleineren Arbeiten, die der reinen Instand­haltung dienen, sollte die Denkmal­schutzbehörde kontaktiert werden, wenn die Gestaltung oder historische Bau­substanz betroffen sind.

Mit einem guten Sanierungs­plan, in dem sämtliche Auflagen berücksichtigt wurden, sind Sie bei Umbau- und Sanierungs­maßnahmen auf der sicheren Seite. Empfehlens­wert ist daher die Beratung und Durchführung mit einem Fach­unternehmen, das sich mit den umfangreichen Auflagen in Theorie und Praxis auskennt.


Denkmalschutz

Gebäude, die Geschichten erzählen

Denkmalgeschütztes Gebäude

Das öffentliche Interesse, in die Erhaltung und Sanierung historischer Wohnhäuser, Villen, Fabriken, Kirchen, Burgen, Schlösser und Industrie­denkmale zu investieren, ist groß. Der Denkmalschutz definiert, welches Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird, und bestimmt über die Wieder­herstellung, Erhaltung und Nutzung. In Deutschland stehen ca. 5 % der Wohngebäude bis 1978 unter Denkmalschutz. Sie sind Zeugnisse unserer Geschichte und Kultur. Darüber hinaus besitzen sie diesen unverwechsel­baren Charme, den ein Neubau nur schwer erreichen kann.

Was ist schützenswert?

Alte Häuser wurden über Jahrzehnte oder Jahrhunderte oft so verändert, dass sich der ursprüngliche Zustand kaum exakt ermitteln lässt. Im Übrigen wäre es meist nur mit hohem Kostenaufwand möglich, das Gebäude in den Urzustand zu versetzen.

Darum gilt: Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert, muss nicht den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wieder­herstellen! Ein Bestand­schutz gilt für den Bauzustand des Gebäudes, in dem es als Kultur­denkmal in die Denkmal­schutzliste eingetragen wurde.

Genehmigung der Denkmalschutz­behörde

Die untere Denkmalschutzbehörde ist das Amt für Baurecht und Denkmalschutz einer Stadt. Es erteilt Genehmigungen von Baumaßnahmen an Kultur­denkmälern und an Gebäuden innerhalb von Gesamt­anlagen im Stadtgebiet und berät zu rechtlichen, baulichen, finanziellen und steuerlichen Themen mit Bezug auf den Denkmalschutz.
Die Denkmalschutzbehörde unterstützt Erhaltungs­maßnahmen, die dazu führen, dass historische Gebäude zeitgemäß genutzt werden können. Der Ursprungs­zustand muss dabei aber nicht wieder­herstellt werden. Mittlerweile zeigt sich das Denk­malamt aufgeschlossener für bauliche Lösungen, die früher abgelehnt worden sind (z.B. die Innendämmung von Fachwerk­fassaden).

Wenn Sie Fragen zur Bautechnik und Gestaltung haben oder wissen möchten, ob Ihr Haus in der Denkmalliste steht, erhalten Sie bei der Behörde eine Antwort. In jedem Fall sind Sie als Eigentümer verpflichtet, neben dem Bauamt das Denkmalamt zu informieren, wenn Sie eine Modernisierung planen.

Baumaßnahmen, die einer Genehmigung durch die Behörde bedürfen:

  • Abbruch/ Teilabbruch des Gebäudes
  • Umsetzen des Gebäudes
  • Änderung der Nutzung
  • Umgestaltung zur Instandsetzung
  • Keller- oder Dachgeschossausbau
  • Änderung des Erscheinungsbildes (durch Austausch von Fenstern, Türen, Gauben)
  • Veränderungen (z.B. Durchbrüche) an der tragenden Konstruktion
  • Eingriffe in die Installation zur Entwässerung
  • Anbringung/Verändern von Werbetafeln an der Fassade
Denkmalgeschütztes Gebäude

Ablauf der Zusammenarbeit mit der Denkmalschutz­behörde

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen oder besitzen, werden Sie immer wieder mit der Denkmalschutz­behörde zu tun zu haben. Bei Modernisierungs­maßnahmen läuft der Kontakt mit der Behörde in der Regel wie folgt:

  • Beratungsgespräch: Die Mitarbeiter der Behörde geben ihre Einschätzung zu der geplanten Baumaßnahme ab.
  • Entwicklung eines Konzeptes mit einem Architekten (gilt nicht für geringfügige Maßnahmen)
  • Der Sanierungsplan wird mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt
  • Dem Bau- bzw. Erlaubnisantrag wird stattgegeben
  • Nach der Genehmigung kann die Baumaßnahme durchgeführt werden.

Was bedeutet Bestandsschutz?

Der Begriff aus dem Baurecht bedeutet, dass jedes alte, funktionsfähige Gebäude, das in Nutzung ist und genehmigt wurde, einen rechtlichen Schutz genießt.

Passiver Bestandsschutz
Er legt die Nutzung von Grundstück und Gebäude jetzt und in der Zukunft fest. Das gilt auch, wenn sich die Rechtslage ändert. Wird z.B. das Erdgeschoss eines historischen Geschäftsgebäudes saniert, darf es auch nach dem Umbau als Laden genutzt werden. Und zwar auch dann, wenn die städtebauliche Planung inzwischen nur noch Wohnungen statt gewerblicher Nutzung erlaubt.

Aktiver Bestandsschutz:
Wenn eine Sanierung das Gebäude nur geringfügig verändert, kann sich der Bauherr auf den aktiven Bestandsschutz berufen. Die Identität des Bauwerks darf aber nicht wesentlich verändert werden.

Übergreifender Bestandsschutz:
Entgegen des passiven und aktiven gilt der übergreifende Bestandsschutz für Neubauten, wenn:

  • die Funktionen von Bestand und Neubau untrennbar miteinander verbunden sind,
  • der Neubau das bestehende Gebäude nicht erheblich vergrößert,
  • sich das vorhandene Gebäude ohne Genehmigung des Neubaus nicht erhalten lässt.
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Förderungs­möglichkeiten und Steuer­vergünstigung

Um den verantwortungsbewussten Umgang mit denkmal­geschützter Bausubstanz zu fördern, bieten Länder und Kommunen attraktive Förder- und Abschreibungs­möglichkeiten sowie Steuer­vergünstigungen hinsichtlich der Grund-, Erbschafts- und Schenkungsteuer.

Steuervergünstigung für Wohnen und Vermieten

Wenn Sie in Ihrem denkmalgeschützten Haus selber leben, können Sie 9 % der Kosten für den Sanierungs­aufwand über 10 Jahre absetzen. Als Vermieter machen Sie 8 Jahre lang 9 % und 4 Jahre lang 7 % steuerlich geltend. Zusätzlich werden 50 Jahre lang 2% auf die Altsubstanz angerechnet.

Kosten von der Steuer absetzen

Sind die Sanierungs­arbeiten abgeschlossen, begutachtet die Denkmal­behörde das Ergebnis mit einer Abnahme. Mit der Bescheinigung kann der Bauherr steuer­rechtliche Abschreibungs­möglichkeiten in Anspruch nehmen. Erwerb, Sanierungs­kosten und Erhaltungs­aufwand eines denkmal­geschützten Gebäudes werden steuerlich gefördert. Das gilt natürlich nicht für das Absetzen von Kosten für eine Badsanierung, z.B.wenn nur die Außen­fassade unter Denkmalschutz steht.

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